Sahip olduğunuz mülk gerçekten sizin mülkünüz mü? Sahip olduğunuz arazi ve yapılar için emlak vergisi ödediğinize göre öyle olmalı, değil mi? Seçkin alan dünyasında, yanılıyorsunuz. Seçkin alan, genel halk için yaratılabilecek daha büyük bir iyilik olduğunda hükümetin mülke el koyma hakkıdır. Birleşik Devletler, Beşinci Değişiklik nedeniyle özel mülke el konulması için “adil tazminat” talep ediyor, ancak bu, bir el koymanın önündeki tek engel.
Seçilmiş alan, vatandaşların haklarını ihlal eden bir uygulama mıdır? Yoksa altyapı ihtiyaçlarının karşılanabilmesi için zaman zaman gerekli bir uygulama mıdır? İşte dikkate alınması gereken bazı önemli noktalar.
Eminent domain’in faydaları nelerdir?
1. Kamu yararları.
Bir hükümet, yeni yollar veya bir otoyol oluşturmak için mülkü ele geçirmek için seçkin alan adını kullanabilir. Bu sadece seyahat sürelerini kısaltmakla veya trafiği azaltmakla kalmaz, aynı zamanda yeni nakliye ve kamyon taşımacılığı gelir kaynakları da yaratabilir. Gerekli kamu hizmetlerinin bulunmadığı veya bulunmadığı bir hastane inşa etmek de seçkin alan kullanımından yararlanabilir.
2. Birkaç veya birinin bir hükümete daha fazla ödeme yapması için şantaj yapma kabiliyetini engeller.
Mükellefler, nihai olarak, seçkin bir alan talebi yoluyla yapılan satın alımları finanse eden kişilerdir. Mülk sahibi olunarak, maliklerin büyük meblağlarda para talep etme olasılığı denklemden çıkarılır. Bu aynı zamanda mülkün sigortalanması için gereken süreyi de kısaltır, çünkü ilgili mal sahipleri adil tazminat alacaklarını bilirler.
3. Herkesin tasarruf etmesine yardımcı olun.
Sonuç olarak, seçkin alan kurulduğunda herkes paradan tasarruf eder. Bunun nedeni, mülk maliyetlerinin adil olması, genel halkın para biriktirmesi veya yeni hizmetler alması ve ev sahiplerinin pazarlık yapmak için aylar harcamak zorunda kalmadıkları adil bir piyasa fiyatı almasıdır. Devam eden erişim sorunları veya bir mülkün işletilme biçiminde yönetilmesi gereken değişiklikler olsa da, genel olarak maliyet avantajları, seçkin alan adı olmadan olduğundan daha fazladır.
4. Ev sahipleri adil olduğunu düşündükleri fiyat için savaşabilirler.
Ev sahiplerinin mülkleri için aldıkları “adil tazminat” teklifinin çok düşük olduğunu düşündükleri zamanlar vardır. Bu durumda kendilerine verilen fiyatı kabul etmek zorunda kalmak yerine, daha iyi bir fiyat almak için seçkin bir alan adı avukatı tutabilirsiniz. Mülk sahibi davasında başarılı olursa, mahkemenin kararla birlikte avukatlık ücretinin ödenmesine karar verme olasılığı bile vardır.
Eminent domain’in dezavantajları nelerdir?
1. Kolayca kötüye kullanılabilen bir sistemdir.
Mülk geliştirmeye çalışan birçok işletme sahibi hikayesi var, ancak satmayı reddeden yalnız muhalifler tarafından karşılanıyor. Bu sahipler, tek muhalife adil piyasa değerinin ödenmesi ve zorla ihraç edilmesi için hükümetlere seçkin bir alan başvurusu için dilekçe verecekler. Daha sonra mülk geliştirilir ve daha da yüksek bir fiyata satılır. Bu gerçek kamu yararı için mi?
2. Adil tazminat her zaman adil değildir.
Diyelim ki bir çiftçi, arazisinden geçecek yeni bir yol parçası için seçkin bir alan iddiası aldı. Bu çiftçi, yetiştirilebilecek mahsulün devam eden potansiyel değerini kaybetmekle kalmaz, aynı zamanda diğer taraftaki tarlalarına ulaşmak için yoğun bir yoldan geçmek veya bir alt geçit veya üst geçit kurmak zorundadır. Çiftçi, tarım arazisi için adil bir piyasa değeri alır, ancak gelecekte ekinlere erişimin olmaması veya mahsullerden elde edilecek gelir kaybı için herhangi bir tazminat gerekmez.
3. Toplu tahliyeler için temel oluşturun.
Yeniden geliştirme projeleri genel kamu yararı için hükümet tarafından finanse ediliyor mu? San Francisco’da, yoksulluk seviyesinin altında yaşayan 4.000 kişi, otellerin ve ticari sektörlerin geliştirilebilmesi için yeni mahallelere taşındı. Seçkin alan adının bazen yoksulları, belirli azınlıkları ve diğer belirli demografik grupları hedef alan haksız bir uygulama olarak nasıl görülebileceğini görmek kolaydır.
4. Her eyalette kanunun işleyiş şekli farklıdır.
ABD’de çeşitli eyaletlerde mülk sahibi olan birçok hane vardır. Her eyalette, seçkin alanın nasıl çalıştığına dair farklı yasalar vardır. Bu, bazı devletlerin diğerlerinin vermediği haklar vermesi nedeniyle kafa karışıklığı yaratabilir. Bazen bulunması zor olan yerel yasaları net bir şekilde anlamadan ev sahipleri, bir talep sırasında doğal olarak dezavantajlı olabilir.
Seçkin alanın artıları ve eksileri, çoğunlukla daha büyük bir iyiliğin elde edilebileceğini göstermektedir. Herhangi bir gelişme fırsatında olduğu gibi, açgözlülüğün hassasiyete ağır basmasına izin verecek olanlar olacaktır. Dezavantajlar dikkatli bir şekilde değerlendirilirse, kamu yararına olan faydalar gelecekteki bir projenin odak noktası haline gelebilir.